物权法，社区和谐的法宝

（一）《物权法》确定物的归属，有助于消除纠纷

我国古代有一则寓言故事，充分说明确定物的归属对消除纠纷的意义。说的是集市上有许多兔子却没有人去追去抢，而野外发现一只兔子，看见的人都去追抢。为什么呢，因为集市上的兔子都是有主人的，而野兔因为主人没有确定，大家都可以通过争抢的方式来争取成为野兔的主人。总之，纠纷的起因是因为物主不确定。而《物权法》的基本功能就是明确物的归属，对民众切身利益的问题都作了明确规定，为实践中各种纠纷的解决明确了规则，这就利于化解社会矛盾，维护社会稳定。

尤其是《物权法》规定的“业主的建筑物区分所有权”，对高层建筑及建筑群构成的小区的业主对建筑物的权利进行了规范，规定了业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利（《物权法》第70条），明确了业主的专有权、共有权；同时，《物权法》明确了建筑区划内的道路、公共场所、公用设施和物业服务用房，以及占用业主共有的道路或者其他场所用于停放汽车的车位，归业主共有（《物权法》第73条、第74条）。《物权法》的这些规定，可极大地消除发生在小区内的业主与业主、业主与物业服务单位的纠纷，确保高层建筑物及建筑物构成的小区的和谐。

（二）《物权法》的实施，能提升居民的民主法治意识

　　《物权法》规定的“业主建筑物区分所有权”，不仅确定了建筑物及小区各种权利的归属，而且就业主如何行使权利，进行了规范，这些规范对提升小区居民的民主意识、法治意识有着极大的意义。

首先，《物权法》明确业主的主人地位，有助于培养社区居民的主人翁意识。《物权法》第81条规定，“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”，“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换”。第82条规定，“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。”《物权法》的这些规定，不仅明确了业主与物业公司之间的“主仆”关系，而且能够极大消除“恶奴”欺主的不和谐现象。此外，《物权法》还具体规定了业主有权就小区的管理方式、重大事项等进行表决，这一规定进一步明确业主作为小区主人的地位，培养与巩固了业主的主人翁感。       

其次，《物权法》有助于培养、提升业主的法治意识。《物权法》第75条规定，“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。”第76条规定业主就（1）制定和修改业主大会议事规则，（2）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（5）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（6）改建、重建建筑物及其附属设施；（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项等进行表决。同时《物权法》还就决定前述规定的第（5）和第（6）事项，规定了“应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的表决方式。另一方面，《物权法》也规定了“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”（第78条），“业主应当遵守法律、法规以及管理规约”（第83条）。前述《物权法》这些规定的实施，就能够让业主体验对自己拥有或者居住的建筑物及其构成的小区进行“立法”、“执法”、“守法”的全过程，从而提升和巩固业主的民主法治意识。

第三，《物权法》有助于培养业主正确的权利义务观。《物权法》明确了权利义务的一致性与对等性，告诉“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务（第72条）”。同时明确规定，“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利”，但“业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”（第71条），这等于告诉业主权利的边界。而且，《物权法》还规定，“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”；如果“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的”，“受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”（第78条）。这一条的规定，实际上赋予了业主大会、业主委员会决定一定的公信力，在业主大会、业主委员会决定没有被人民法院撤销前，业主应当遵守。业主不能采取既不起诉又不执行的态度对抗业主大会、业主委员会的决定。这些规定，不仅告诉业主，权利与义务是相互依存互为前提的，享有权利就必须履行义务，而且还告诉业主，正确主张权利的程序，使业主在作为主人行使权利时，学会尊重多数人的决定。学会尊重多数人的决定，是养护一个公民尊重法律、遵守法律的基础。

总之，《物权法》的“业主建筑物区分所有权”，能够极大地提升业主的民主意识、法治意识，培养正确的权利义务观，为社区的和谐奠定群众基础、思想基础。

（三）《物权法》，为社区人与人的和谐、人与自然的和谐确定了规范

首先，《物权法》坚持以人为本，确定了人与人的和谐规则。《物权法》第76条规定，建筑物或者小区特定事项“应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”，一般事项“应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的表决方式，改变了以往单纯以建筑面积行使表决权的规定，避免了少数富人，特别是开发商利用面积优势实行少数人统治，体现了以人为本的精神。《物权法》第84条规定，“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系”，要求不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水、通行以及其他必须提供必要的便利（《物权法》第86、87、88条）。《物权法》这些睦邻规定，保障了人与人之间的和谐。

其次，《物权法》规范了人与物的和谐。《物权法》第74条规定的“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”，第77条规定的 “业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”的内容，都是为了合理利用物业，体现了人与物的和谐。  

再次，《物权法》保障了人与环境的和谐。《物权法》第86条“对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配，对自然流水的排放，应当尊重自然流向”，以及第89条“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照”的规定，直接体现了对自然环境的尊重与爱护。而第90条“不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质”，以及第83条“规定业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道”等行为，“有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失”的规定，则反映了对自然环境、公共环境的保护。《物权法》这两方面的规定，保障了人与自然的和谐。

物权法，“五五”普法的重点

如前所述，物权法是和谐社区建设的法宝。为充分发挥物权法的功能，2007年各级普法机关已将物权法列入“五五”普法的重要内容，是当前以及今后相当长一段时间普法工作的重点。之所以将物权法列为普法工作的重点，是由物权法的特殊性与重要性决定的。

首先，物权法的物权概念，以及许多的规定，虽然对社会、经济发展的作用是不可或缺的，但因为其概念、规定，不仅与中华民族的文化传统、风俗习惯有相当的差距，而且与新中国以往长期实行的所有制体制也有显著的区别，因此其内容对非法律专业人士而言，也是十分陌生的，不进行宣传，大部分居民可能是知其名而不知其所以然。

其次，物权法是权利意识十分浓厚的法律，把对公民私有物权的保护提升到与公有物权同等保护的高度。这是对我国长期宣传的大公无私、天下为公、公有财产神圣不可侵犯等价值观的极大发展。为消除人民群众的思想顾虑，充分发挥物权法的作用，也就有必要进行全面宣传。

第三，物权观念是物权法实施的基础，也是市场经济得以健康发展的前提。市场经济既是平等经济，也是法制经济。而只有牢固树立物权观念，倡导全体公民学法辨是非、知法明荣辱、用法止纷争，增强依法行使权利、履行义务的公民意识，才能保障市场主体在物权法律许可和保障的范围内开展生产经营活动，促进形成和维护更加公平开放的市场竞争秩序，发展公有制经济和非公有制经济，继而推动市场经济体制的完善。

应当如何开展物权法的宣传活动，笔者以为应当做到思想上重视、理论上学习、行动上实践三方面开展物权法的学习、宣传。

首先，思想上重视。应当做到这几点：一是从主体上应当实现法制宣传部门重视、法制宣传工作者重视、法制宣传对象重视这一目标。各级法制宣传部门及其工作人员要从实施依法治国基本方略，促进经济又好又快发展，实现和维护好人民群众根本利益，加快构建社会主义和谐社会的高度，充分认识加强物权法学习宣传的重要意义，增强责任感和紧迫感，把这项工作作为当前和今后一个时期法制宣传教育的一项重要任务，抓紧抓好。而宣传对象重视就是要培养他们的思法（时刻想到法律）、信法（始终相信法律）、用法（依法行使权利与履行义务）的观念，让物权法深入人心。

其次，理论上学习。就是要系统地学习宣传物权法。如前所述，物权法在概念上、规定上都有许多新的内容，这些内容与我国的传统与习惯是有很大差距的。没有从理论上系统学习物权法，就很难真正把握物权法的精神。因此，应当从理论上系统地学习物权法。系统学习应当从如下方面循序渐进进行：一是法制宣传部门工作人员应当系统学习物权法；二是应当对普法骨干系统培训物权法的内容；三是深入基层、深入群众，采取丰富多彩、生动活泼、群众喜闻乐见的形式和手段，在群众中开展物权法学习宣传。

第三，行动中实践。就是要发动群众积极运用物权法保护自己的合法权益，依照物权法的规定，履行自己的义务。各基层人民政府、社区居民委员会，可以通过指导社区居民，特别是建筑小区的居民组建业主委员会，通过行使业主的权利、履行业主的义务的方式来实践物权法的内容。当前我区有相当数量的社区，都是由建筑小区构成的，而许多建筑小区并没有组建业主委员会，小区的物业管理往往都是由建筑小区的建设单位委托物业公司管理或者组建物业公司进行管理，在这种模式下，业主作为物权的主体，其权利并没有完全实现，另一方面也有不履行义务的现象发生，如不交物业管理费等。而因不交物业管理费所引发的矛盾，往往成为小区不安定的因素，对构建和谐社区是不利的。而通过街道办事处、居委会等基层组织推动指导居民业主组建业主委员会，并且以业主委员会为平台，在行动上运用物权法维护业主的合法权益，运用物权法推动业主履行义务，就能够巩固居民对物权法的认识，促进社区的和谐。