厦思政〔2013〕202号　　　　 2013年12月30日

因厦门火车站南广场及其片区市政配套工程建设项目需要，经研究决定征收下列范围内的房屋。房屋征收部门应按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院590号令）和《厦门市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》（厦府办〔2011〕75号）的有关规定开展房屋征收与补偿工作，保护被征收人的合法权益。征收范围内的单位和个人应积极配合做好房屋征收工作。

一、征收范围：厦门市人民政府关于火车站南广场及其片区市政配套工程建设用地的批复（厦府地〔2013〕51号）文件载明的位于厦门市思明区人民政府梧村街道办事处辖区内,占地面积约10.6万平方米的国有土地上的房屋及其附属物(具体范围以征收范围红线图实地放样为准)。

二、房屋征收部门：厦门市思明区土地房屋征收办公室。

三、房屋征收实施单位：厦门市思明区人民政府梧村街道办事处。

四、签约期限：本决定公告之日起至2014年5月31日止。

五、最后搬迁期限：2014年6月30日

六、房屋征收补偿方案：详见附件。

七、安置房地点：惠景新村、东浦花园、东坪花园、东盛花园。

八、被征收人如不服本决定的，可在公告发布之日起60日内向上级人民政府申请行政复议，或在三个月内向人民法院提起行政诉讼。

附件：厦门火车站南广场及其片区市政配套工程建设项目国有土地上房屋征收补偿方案

附件

厦门火车站南广场及其片区市政配套工程建设项目国有土地上房屋征收补偿方案

因厦门火车站南广场及其片区市政配套工程项目公共利益的需要，厦门市思明区人民政府需征收位于厦门市思明区火车站南侧范围内占地面积约10.6万平方米的国有土地范围内的房屋及其附属物，作为该项目建设用地。特制定如下征收补偿方案。

一、项目概况

（一）征收范围

1.厦门市思明区梧村街道范围内部分房屋及附属物。

2.被征收房屋门牌号：东坪山路危改办过渡房A、B栋，东坪山路12号，金榜南路4号、6号、8号、10号、12号、14号、16号、18号、20号、22号、37号、39号、41号、43号、45号、47号、49号、51号、53号、57号，金榜南二路49号、43号，金榜公园停车场旁，站南路25号、27号，金榜南三里，文屏路15号，站垂1、2、4路等。

3．具体征收范围以红线角点坐标确定的范围为准，详见征收范围图。

（二）安置房地点：惠景新村、东浦花园、东坪花园、东盛花园。

二、补偿办法

征收国有土地上房屋，以一本产权证（或一份公有房屋租赁合同）为一户给予补偿和奖励。共有产权房屋存在一本以上产权证的，视同一本产权证予以补偿和奖励。征收范围内同一承租人持有一份以上公有房屋租赁合同的，其建筑面积应合并计算，视同一户予以补偿和奖励。

住宅房屋被征收人可选择产权调换，也可选择货币补偿。非住宅一律实行货币补偿。

（一）住宅货币补偿办法

私有住宅实行货币补偿的，可根据《厦门经济特区城市房屋拆迁管理规定》第26条规定的指导公式计算补偿金额，或者根据被征收房屋分户评估结果确定补偿金额。

指导公式：被征收住宅房屋实行货币补偿的金额=被征收房屋的建筑面积×(区位房屋补偿价＋被征收房屋的重置价结合成新＋补贴金额)＋红线内空地面积×区位土地使用权补偿价

货币补偿标准（含本方案确定的各类补偿、补助及奖励等费用）按不高于同区位新建普通住宅商品房平均售价控制；同区位新建普通住宅商品房平均售价由厦门市国土资源与房产管理局提供。

（二）非住宅货币补偿办法

非住宅一律按分户评估结果实行货币补偿。

（三）住宅产权调换办法（安置办法和选房规则）

1.私有住宅选择产权调换的，被征收房屋价值确定办法

被征收房屋实行产权调换的，按规定计算被征收房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。

被征收人可选择分户评估方式或按《厦门经济特区城市房屋拆迁管理规定》第26条规定的指导公式计算被征收房屋价值。被征收人要求分户评估的，以分户评估的结果作为补偿依据，不再适用《厦门经济特区城市房屋拆迁管理规定》计算补偿。协商不成的、或需作征收补偿决定的，一律实行分户评估。

2.直管公有住宅产权调换

（1）征收直管公有住宅房屋，承租人按规定期限签约并搬迁交房的，按原租赁面积每户增加35平方米的差别化面积奖励后就近上靠安置房面积给予安置。

（2）按规定增加面积和就近上靠安置房户型的面积部分不计缴安置分配费。如因家庭人口结构原因，经批准后继续增加租住面积的，安置分配费按规定就近上靠户型的最小面积起算，安置房建筑面积超过上靠户型的最小面积在15平方米以内的房屋承租人按安置房价格的20%缴纳安置分配费；在15平方米以上的房屋承租人按安置房价格的40%缴纳安置分配费。安置分配费不得抵扣房改的购房款。

3.楼层调节价

选择安置房实行产权调换的，从第7层（不含第7层）起计算楼层调节价，每增加一层递增30元/平方米。

4.安置原则及选房细则

（1）选房原则

①按被征收房屋权证载明的面积就近上靠选择安置房。

②公房按租赁面积加上差别化面积奖励后就近上靠安置房面积安置。

③因家庭人口结构原因（在征收范围内具有常住户口并实际居住且在本市他处无住房的），需本人提出申请，经征收组织实施机构调查、核实后，在范围内公示栏公示5天，公示无异议的，经批准后，允许增加面积安置。

④严格按厦国土房[2007]93号文件要求控制安置房套数。

（2）流程

①在公证部门的监督下被征收人随机抽取商谈流水号。

②商谈分二轮，按抽取的商谈流水号顺序进行商谈。离休老干部根据厦府办[2006]190号通知，根据所抽取商谈流水号优先安排商谈。

③按流水号挑房当天21:00前未能签订征收补偿协议的，其已选房号给予取消。

④按商谈流水号当天未能达成征收补偿协议的，可以在该轮商谈时间内另行约定时间商谈，在约定日的正常流水号后重新商谈、挑房。

⑤在本轮商谈未能达成征收补偿协议的，自动转入下一轮按通知的时间重新商谈。

⑥选择货币补偿的，可不按流水号顺序，预约签订征收补偿协议。

（3）选房细则

被征收人应根据被征收房屋产权面积选择相应户型编号的安置房，允许下调选择安置房。

私房产权调换：

①原房面积20㎡-40㎡（含40㎡），选择B2户型（东坪三里66号58.87-58.88㎡、东坪三里67号58.78㎡）安置房。

②原房面积40㎡-58㎡（含58㎡），选择D2户型（东坪三里66号80.39㎡、东坪三里67号80.25-80.27㎡）或D3户型（东坪三里66号81.97-82.3㎡、东坪三里67号82.17㎡、东浦路75号82.4-82.85㎡）安置房。

③原房面积58㎡-70㎡（含70㎡），选择E户型（东浦路79号87.93㎡、东浦路77号87.96㎡）或F户型（惠景新村1#楼97.132㎡或东浦路79号97.18㎡）安置房。

④原房面积70㎡-80㎡（含80㎡），选择H户型（惠景新村4号楼108.441-110.181㎡、惠景新村5号楼114.699㎡）或J1户型（惠景新村3号楼119.105㎡）或J2户型（东盛花园9号楼、10号楼124.47㎡）或J3户型（惠景新村2号楼129.989㎡）安置房。

⑤原房面积80㎡-90㎡（含90㎡），可选择K1户型（惠景新村2号楼129.989㎡）或选择K2户型（惠景新村2号楼131.31㎡）安置房。

⑥原房面积90㎡-100㎡（含100㎡），可选择K3户型（惠景新村5号楼134.049㎡）安置房。

⑦原房面积100㎡以上，可选择K3户型（惠景新村5号楼134.049㎡）安置房，或一套G户型（惠景新村1号楼100.16㎡）加一套A户型（惠景新村1号楼52.698㎡）的安置房组合。

直管公房产权调换：

①原房面积24㎡（含24㎡）以下选择B1户型（东坪三里66号58.81㎡、东坪三里67号58.72-58.78㎡）安置房。

②原房面积24㎡-34㎡（含34㎡）选择C户型（东坪三里30号75.16㎡）或D1户型（东坪三里66号80.4-80.41㎡、东坪三里67号80.25㎡）安置房。

③原房面积34㎡以上的按增加差别化面积奖励后就近上靠安置房面积选择安置房。

（四）杂物间补偿办法

1.被征收住宅房屋的配套杂物间与该房屋同时批建且成一体、建筑结构相同，层高高于2.2米（含2.2米）或房改时以住宅价格购买的，可直接计入被征收房屋产权面积一并予以补偿安置；层高低于2.2米的，按被征收房屋类似房地产市场价格的60%予以补偿。

2．被征收房屋主体之外的其他类型杂物间，产权证上有记载的或与房屋主体同时建造的，统一按被征收房屋类似房地产市场价格的60%予以补偿。

3、不符合上述要求的，按本方案第三条第（三）项第3目规定给予奖励。

（五）装修补偿办法

1．被征收房屋：住宅房屋装修可按280元/平方米包干补偿，非住宅房屋装修可按250元/平方米包干补偿。不采用包干方式补偿的，可选择评估补偿，但不论评估结果高低，一律按评估补偿结果补偿。违法建筑的装修不予补偿。

2．用于产权调换的安置房未进行初装修的，给予被征收人300元/平方米的装修补偿。

三、奖励措施

被征收人在规定时间内签订征收补偿协议书并按协议约定的期限搬迁交房的，可享受以下奖励：

（一）住宅被征收人选择产权调换的差别化货币奖励

征收私有住宅房屋实行产权调换的，被征收人按规定期限签约并搬迁交房的，安置房选择惠景新村给予不高于35平方米的安置房市场评估价的差别化货币奖励；安置房选择东浦花园、东坪花园、东盛花园给予不高于30平方米的安置房市场评估价的差别化货币奖励。

（二）抽取商谈流水号奖励

住宅被征收人（或直管公有房屋承租人，不含次承租人）按通知规定的时间和地点抽取商谈流水号的，每户一次性奖励5000元。

（三）签约搬迁奖励

1．鼓励选择货币补偿的奖励

（1）住宅被征收人选择货币补偿，且在房屋征收决定公告的签约期限内签约、并按协议约定的时间搬迁交房的，按3000元/平方米的标准给予奖励。

（2）征收私有非住宅房屋实行货币补偿的，商业店面用房可结合产权建筑面积再按不高于3000元/平方米、非商业店面用房可结合产权建筑面积再按不高于500元/平方米给予奖励；征收直管公有非住宅房屋，按上述标准的50%奖励承租人（不含次承租人）。

2．一次性搬迁奖励

被征收人在最后搬迁期限（具体时间以征收公告为准）内搬迁交房的，根据《厦门经济特区城市房屋拆迁管理规定》第48条规定，可按被征收房屋的产权面积结合区位房屋补偿价的百分之十给予一次性搬迁奖励，奖励金额每户最高不超过十万元。

3．对违法建筑被征收人的搬迁奖励

对被认定为违法建筑的房屋不予补偿，但对于在签约期限内签约并主动搬迁的被征收人，可根据实测面积按每平方米框架600元、砖混500元、简易350元、棚150元给予搬迁奖励。其装修按150元/平方米给予搬迁奖励。

4．限时签约奖励

被征收人（或直管公有房屋承租人，不含次承租人）分别在第一轮、第二轮签订征收补偿协议的，按被征收房屋产权面积或租赁面积分别按1500元/平方米、1300元/平方米给予被征收人限时签约奖励。

5.签约后限期搬迁奖励

被征收人（或直管公有房屋承租人，不含次承租人）在第一轮商谈并签订征收补偿协议，且于签订征收补偿协议之日起20日内完成搬迁并交房的，每户给予3万元的限时搬迁奖励；每提前一天，按被征收房屋产权面积或租赁面积给予20元/平方米的提前交房奖励；

被征收人（或直管公有房屋承租人，不含次承租人）在第二轮商谈并签订征收补偿协议，且于签订征收补偿协议之日起20日内完成搬迁并交房的，每户给予2.5万元的限时搬迁奖励，每提前一天，按被征收房屋产权面积或租赁面积给予15元/平方米的提前交房奖励。

四、其他补偿、补助

（一）搬迁补助费

住宅搬迁补助费

一次性安置的，按7元/平方米结合被征收房屋产权面积给予二次搬迁费；过渡安置的，给予三次搬迁费。

（二）临时安置费（过渡费）

1．法定过渡期限内的自行过渡临时安置费

（1）过渡期限：在征收范围外安置，安置房为高层建筑的，临时安置期限不得超过二年。

（2）选择房屋产权调换，被征收人需自行过渡，在产权调换房屋交付前，征收部门应支付临时安置费。被征收人已缴清差价款的，临时安置费按安置房面积计算；未缴清的，按被征收房屋产权面积计算。

（3）住宅临时安置费计算标准：（标准房市场评估价×0.4%+2）×被征收房屋产权面积或安置房面积。

（4）非住宅临时安置费标准按厦价房[2003]119号文执行。

办公、工厂、仓库临时安置费计算标准：（非住宅市场评估价×0.4%+2）×被征收房屋产权面积。

营业性店面临时安置费计算标准：营业性店面市场评估价×0.6%×被征收房屋产权面积。

2．逾期临时安置费

超过法定过渡期限的，统一按自行过渡临时安置费的2倍计算逾期临时安置费。

3．临时安置费的起算时点和停发时点

（1）起算时点：从被征收人签署被征收房屋移交单，并将被征收房屋及附属物完整移交给征收实施单位之月起，计发临时安置费。

（2）停发时点：安置房已竣工验收，且具备交房条件的，征收实施单位应予公告或书面通知被征收户交房时间和地点等信息，并从征收实施单位公告或书面通知交房时间的次月起，停发临时安置费。

4．三个月临时安置费

被征收人实行货币补偿或房屋安置的，可按三个月装修期计算临时安置费。

（三）水表、电表、电话、电视、空调等移机补助费

水表、电表、电话、电视、空调等移机补助费，按厦价房〔2003〕119号文规定标准执行（水表补助费500元/户，电表补助费500元/户，有线电视补助费380元/户，电话移机补助费100元/部，空调移机费150元/台）。

（四）停产停业损失的补偿

1．征收非住宅房屋造成经营者停产停业损失的补偿标准

（1）根据生产经营者近三年的年平均净利润确定；生产经营期限不足三年的，以实际生产经营期限的年平均净利润确定。净利润根据税务部门出具的税后利润额证明材料确定；税务部门无法出具证明的，根据具备相应资质的会计师事务所出具的企业年度审计报告确定。

（2）征收非住宅房屋造成经营者停产停业的职工工资补偿标准，根据房屋征收公告发布当年的上年度厦门市在岗职工平均工资，结合经营者在社会保障经办机构缴纳社保记录的职工平均人数确定。职工平均人数按下列办法计算：

①房屋征收公告发布时，上年度满一年的，按上年度计算。

②营业执照注册登记之月至房屋征收公告发布当月，期间未满完整自然年度的，按房屋征收公告发布当月往前推算12个月计算，不足12个月的，按实际月份计算。

（3）停产停业期限，统一按半年计算。

停产停业损失补偿归经营者所有，经营者与被征收人有约定的，从其约定。

2．征收非住宅房屋造成经营者停产、停业，经营者主动搬迁交房的，也可按下列方式“二选一”就高给予补偿、补助。

（1）方式一

①对在合法建筑内实际经营且工商注册地址与经营场所地址相符经营者，未在市社保经办机构登记职工人数的，经营企业可按从业人员5人，个体工商户可按从业人员2人，以本市上年度在岗职工平均工资给予6个月的职工工资补偿。对在征收范围内实际经营但证照不齐全的经营企业和个体工商户，按上述标准的50%予以补偿。本补偿不与《厦门经济特区城市房屋拆迁管理规定》第47条规定的职工工资补偿重复给予，但可由经营者选择就高补偿。

②对在合法建筑内经营且工商注册地址与经营场所地址相符的经营企业和个体工商户，搬迁费可根据评估结果确定，并按不低于3万元/户的标准支付。

（2）方式二

征收非住宅房屋，实际经营者按规定期限搬迁交房的，按其实际经营的产权（含直管公有房屋）建筑面积给予800元/平方米的停产停业损失和搬迁补助费，该补助费不低于3万元/户，不超过15万元/户。

3.对在征收范围内实际经营、但工商注册地址与经营场所不相符的或经营场所是违法建筑的经营者，不给予补偿补助，但经营者在规定期限内，主动搬迁交房的，给予1.5万元搬迁奖励。

（五）未经批准改变房屋用途的认定及补偿

1.未经批准改变房屋用途的认定办法

1990年4月1日前未经工商管理部门批准，但已改变房屋用途延续使用至房屋征收公告发布之日，被征收人应于房屋征收公告发布之日起七天内向征收组织实施机构提交改变用途房屋的土地房屋权属证书、历年的工商营业执照、可证明1990年4月1日前改变用途的原始档案或者记录及书面申请，申请书应写明改变用途的初始年限及过程。征收组织实施机构调查、公示无异议后，再按规定组织认定。

2.适当补偿

（1）对不认定为营业性用房的，但经营者在2003年7月1日之前，已取得工商营业执照、实际经营并依法纳税的房屋，在按原产权用途补偿的基础上，对被征收人按厦府[2004]255号文的有关规定给予适当补偿。

（2）对不认定为营业性用房的，但经营者在2003年7月1日至2011年1月21日期间取得工商营业执照、实际经营并依法纳税的房屋，在按原产权用途补偿的基础上，给予适当补偿。适当补偿金额=经营面积×（假设认定为营业性用房的市场评估单价—按原产权用途的补偿单价）×10%（补偿标准按不高于3000元/平方米控制）。

（3）被征收房屋为出租经营的，产权人与承租人（经营者）对适当补偿金额的分配，如有约定的，从其约定，没有约定的，可由产权人与承租人（经营者）自行协商，按协商结果分配；协商不成的，按产权人70%，承租人（经营者）30%比例分配。

五、其他事项

（一）评估机构的选定

1.征收组织实施机构在房屋征收范围内公示房屋征收评估机构推荐目录,并发布选择评估机构公告。

2.被征收人应当在征收公告发布之日起5日内自行协商选定房地产价格评估机构；协商不成的，可以将50%以上被征收人选定的房地产价格评估机构视为多数人意见确定评估机构。

3.被征收人就评估机构的选定在规定的时间内无法形成多数意见的，由征收组织实施机构通过公开摇号方式随机选定。

4.征收组织实施机构应当在摇号前5日内在征收范围内公布摇号时间和地点。公开摇号时，邀请被征收人代表、被征收房屋所在区监察部门、街道、社区组织代表及公证机关参与监督、公证。

随机抽取5家评估机构对该征收项目的标准住宅房屋市场评估价、安置房市场评估价进行评估。随机抽取1家作为被征收非住宅房屋（含装修）、1家作为住宅房屋分户及装修评估机构，同时各抽取1家作为被征收非住宅房屋（含装修）、住宅房屋分户及装修评估备选评估机构。

（二）评估内容

由选定的5家评估机构对该征收项目的标准住宅房屋市场评估价、安置房市场评估价进行评估，在去掉评估价的最高价、最低价后，取3个评估价的平均值为最终值。由选定的非住宅房屋评估机构、住宅房屋分户及装修评估机构进行评估，评估结果作为补偿依据。

（三）对评估结果有异议的复核评估及鉴定办法

1.房屋征收部门或被征收人对评估结果有异议的，在接到评估报告之日起10日内向原评估机构提出书面复核申请。

2.原评估机构自收到书面复核申请之日起10日内对评估结果进行复核并出具复核意见。

3.当事人对复核意见有异议的，可以在收到复核意见之日起10日内向被征收房屋所在地房地产价格评估专家委员会提出鉴定申请。

（四）征收单位自管公有房屋，单位自行安置房屋承租人并将房屋腾空交付拆除的，参照住宅产权调换对单位进行补偿和奖励。单位放弃产权的，由房屋征收部门对房屋承租人进行安置的，参照上述直管公房安置的规定对房屋承租人进行安置和奖励。

（五）征收拥有部分产权的房改房屋，房屋征收部门按照规定对原产权单位和购房人按其拥有的产权比例给予货币补偿或产权调换。原产权单位与购房人对补偿方式意见不一致的，实行产权调换。

六、组织实施机构

（一）房屋征收部门：厦门市思明区土地房屋征收办公室

地址：厦门市思明区民族路46号二楼

联系电话：0592-5862877

（二）征收实施单位：厦门市思明区人民政府梧村街道办事处

地址：思明区厦禾路1036号

联系电话：0592-5167726

征收实施单位受房屋征收部门委托，具体负责本项目的征收补偿事宜。

七、商谈签约时间安排

房屋征收公告发布时间：以房屋征收公告确定的时间为准。

（一）签约期限：以房屋征收公告确定的时间为准。

（二）最后搬迁期限：以房屋征收公告确定的时间为准。

本方案未尽事宜，按现行国有土地上房屋征收法律、法规、政策执行。