厦思政办〔2014〕33号  2014年6月19日

各街道办事处，区直各办、局，区工业园区管委会，各有关单位：

区建设局制订的《思明区老旧住宅小区物业管理工作实施方案》已经区政府同意，现予转发，请认真组织实施。

 

思明区老旧住宅小区物业管理工作实施方案

思明区建设局

为贯彻落实“美丽厦门战略规划”，切实改善老旧住宅小区群众的居住环境，实现老旧住宅小区物业管理规范化、制度化，根据《思明区人大常委会办理〈关于改善老旧住宅小区居住环境及物业管理的议案〉的决议》（厦思常〔2014〕5号）精神，结合我区实际，制定本方案。

一、工作目标

在老旧住宅小区整治改造基础上，结合“美丽厦门共同缔造”行动，充分听取群众意见、发动群众共同参与，逐步改造完善老旧住宅小区基础设施，建立健全物业管理长效机制，提升物业管理服务水平，提升人居环境。

二、组织领导

成立思明区老旧住宅小区物业管理工作领导小组。

组　 长：柯玉宗（区政府副区长）

副组长：苏永昌（区政府办副主任）

陈志忠（区建设局局长）

成 员：陈招冲（区信访局局长）

游怀忠（区教育局副局长）

吴瑞华（区司法局副局长）

吕 方（区财政局副局长）

曾梅芳（区建设局副局长）

周婉霞（区文体出版局副局长）

钱洪健（区城管执法局副局长）

杨斯航（区旅游园林局调研员）

张惠川（区重点办主任）

康少华（鼓浪屿街道办事处调研员）

林明成（鹭江街道办事处副主任）

张河生（中华街道办事处副主任）

黄昌耀（厦港街道办事处副主任）

白丽城（开元街道办事处副主任）

陈春凉（筼筜街道办事处副主任）

张鹭烽（梧村街道办事处副主任）

王志坚（嘉莲街道办事处副主任）

范永政（莲前街道办事处副主任）

蔡觉成（滨海街道办事处副主任）

陈镇浩（思明环保分局副局长）

吴保国（思明公安分局副局长）

庄丽蓉（区地税局副局长）

孟 瑜（区发改局物价所所长）

领导小组下设办公室挂靠在区建设局，由曾梅芳兼任办公室主任，负责处理和协调日常工作，定期向区人大常委会和区政府汇报工作进展情况，邀请区人大代表对议案办理过程进行跟踪监督，确保议案顺利办理。

三、对象范围

我区范围内2001年以前建成的尚未实施专业化物业管理的老旧住宅小区和零星住宅，不包括近5年拟列入旧城区改造拆改的小区。

四、主要内容

（一）成立小区管理主体

具备成立业委会条件的老旧住宅小区，按规定成立业委会；暂不具备成立业委会条件的老旧住宅小区，成立居民群众自助互助的小区自治小组，作为小区自治管理主体。

（二）多元化选择物业管理模式

所在街道指导监督业委会或自治小组，根据业主意愿和小区实际选择适合本小区的物业管理模式。

1.专业化物业管理模式。业委会通过业主大会选聘专业物业服务企业进驻小区实施专业化物业管理，双方签订物业服务合同。受聘的物业服务企业根据物业管理法律法规及物业服务合同，提供专业化物业管理服务。

2.社区化准物业管理模式。社区化准物业管理由社区工作站组织实施。社区工作站分别聘请保洁、秩序维护等工作人员负责小区日常管理，为小区居民提供基本服务，并向住户收取一定的服务成本费。小区内公共停车、物业管理用房等的经营性收入由社区工作站统一收取和使用，作为小区物业管理资金，用以弥补小区管理经费。

3.业主自行管理模式。规模较小的老旧住宅小区或零星住宅，可由业委会或自治小组参照社区化准物业管理模式进行自管。

（三）建立健全物业管理长效机制

在所在街道的指导监督下，业委会或自治小组按选定的物业管理模式，制定本小区的业主大会议事规则、管理规约或居民公约等各项规章制度，从体制机制上保障实现业委会或自治小组在全体业主监督下的良性运转；同时，业委会或自治小组根据小区实际情况，制定本小区实行物业管理的工作方案，明确工作目标、工作内容、工作步骤和相关职责，逐步建立常态化、规范化的物业管理机制。

（四）完善小区基础设施

在选择确定物业管理模式并建立物业管理机制后，根据小区实际情况，按照多数业主的意愿，业委会或自治小组向所在街道申请基础改造，申请通过后，由所在街道组织对小区围墙、楼道防盗门、监控设施、消防设施、停车场位等公用设施进行基础改造，使之具备基本的物业管理条件。同时，结合“美丽厦门共同缔造”行动，充分发动小区居民群众共建共管，采用“以奖代补”等方式，对群众参与率高、群众需求迫切的小区供电线路、地下雨污管网、管道燃气、道路拓宽、绿化、停车位划设及优化行车路线、休闲娱乐设施等分期分批进行提升改造。

（五）创新矛盾纠纷调解机制

建立并推广“物业纠纷调处衔接室”，将小区物业管理矛盾纠纷逐步纳入街道人民调解范围，加强小区物业管理矛盾纠纷的调解，妥善处理邻里纠纷，促进邻里和谐。

（六）研究配套相关扶持政策

研究制定相关扶持政策，如对进入老旧住宅小区经营的物业服务企业给予税费减免和对老旧住宅小区内低保户、困难户等给予物业服务费用补助等，适当减少老旧住宅小区物业管理的成本投入，激发专业物业服务企业进驻老旧住宅小区的兴趣。

五、职责分工

1.区信访局：负责协调老旧住宅小区物业管理工作中涉及的群众来信、来访等信访事项。

2.区教育局：负责做好小区内教育资源与社区资源的整合工作，研究合理使用小区内学校公共场地的政策规定。

3.区司法局：负责指导各街道做好小区各类矛盾纠纷的调解工作，逐步将小区物业管理矛盾纠纷纳入街道人民调解范围。

4.区财政局：负责做好老旧住宅小区物业管理工作专项资金的统筹安排及监管；优先把老旧住宅小区基础设施改造项目纳入财政预算；研究对老旧住宅小区内低保户、困难户等给予物业服务费用补助的相关政策。

5.区建设局：负责指导、协调老旧住宅小区物业管理工作中涉及的相关业务事宜；监督指导专业化物业管理活动；监督老旧住宅小区基础设施改造工程安全质量。

6.区文体出版局：负责协调、指导老旧住宅小区文体设施改造工作。

7.区城管执法局：负责查处老旧住宅小区内的违法建设；处理小区内的违法占道经营行为。

8.区旅游园林局：负责协调、指导老旧住宅小区绿化改造工作。

9.区重点办：负责协调老旧住宅小区基础设施改造中涉及的规划、用地等事宜。

10.各街道：负责老旧住宅小区物业管理工作的组织实施，并根据工作实际，研究制定具体措施。具体负责指导组织小区成立业委会或自治小组，并指导监督业委会和自治小组的日常运作；指导监督业委会或自治小组召开业主大会，表决小区物业管理模式；协调处理小区各类矛盾纠纷，协调解决小区内因各种因素引发的居民纠纷及突发事件；指导组织社区工作站探索社区化准物业管理模式；指导业委会或自治小组加强物业管理区域内窨井等市政公用设施的管理；做好小区外公用泊车位的收费管理工作。

11.思明环保分局：负责处理老旧住宅小区施工改造可能造成的噪音扰民及餐饮店违规排放油污等问题。

12.思明公安分局：负责指导老旧住宅小区停车位划定、行车路线规划及防盗设施改造等工作。

13.区地税局：负责研究对进入老旧住宅小区经营的物业服务企业给予税费减免的相关政策。

14.区发改局物价所：负责指导老旧住宅小区物业服务收费；协调因物业服务收费引发的矛盾和纠纷。

六、实施步骤

（一）前期准备阶段（2014年5月-6月）

各街道开展前期调查摸底工作，进行分类汇总，了解掌握本街道老旧住宅小区现状；通过各种形式在辖区进行广泛宣传，做到家喻户晓、人人皆知，积极营造开展老旧住宅小区物业管理工作的良好氛围；按照“先易后难、先急后缓、分期分批”原则，拟定2014年拟实施的老旧住宅小区名单及项目内容（每个街道原则上不少于2个小区），于6月25日前报领导小组办公室汇总，由领导小组办公室呈报领导小组批准确定正式名单。财政部门安排落实老旧住宅小区物业管理工作专项资金。

（二）组织实施阶段（2014年6月-11月）

所在街道指导组织实施对象小区成立业委会或自治小组，并指导监督业委会或自治小组召开业主大会，选择确定小区物业管理模式，制定小区业主大会议事规则、管理规约或居民公约等各项规章制度，以及实行物业管理的工作方案；业委会或自治小组根据业主意愿，改造老旧住宅小区的基础设施，使之具备基本的物业管理条件；通过“美丽厦门共同缔造”行动，提升改造小区其他公用设施。由街道牵头，与区司法局、区法院、市物业管理协会等单位对接，设立物业纠纷调处机构，将物业纠纷纳入人民调解范围。区财政局、区地税局牵头研究相关扶持政策。

（三）总结推广阶段（2014年12月）

各街道、各有关部门总结老旧住宅小区物业管理工作中的有效做法，查找存在的问题，研究分析解决办法，形成常态化、制度化的长效机制。领导小组办公室邀请人大代表对改善成果进行视察。

七、工作要求

（一）强化责任落实

各街道、各有关部门要提高认识，切实将老旧住宅小区物业管理工作摆上重要议事日程。各街道要成立相关工作领导小组，制定工作措施，明确具体负责人及经办人员，抓好各项工作的组织实施。各有关部门要主动靠前、密切配合，积极推进相关工作，确保落实到位。

（二）广泛开展宣传

各街道、各有关部门要通过开展专业咨询、召开座谈会、发放宣传资料等形式，指导群众对物业管理所工作的重要性的认识。要广泛宣传国家和省、市出台的物业管理政策法规，增强居民“花钱买服务”的物业管理消费意识，推进老旧住宅小区物业管理工作健康发展。

建立长效机制

各街道、各有关部门要抓紧开展各项工作，进一步了解实际情况，拓宽思路、及时分析、总结经验，不断提升工作水平并建立常态化管理工作机制。