各街道办事处，各有关单位：

　　《思明区物业管理办法》已经区委区政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。

　　厦门市思明区建设局

　　2022年11月18日

　　（此件主动公开）

思明区物业管理办法

　　第一章  总则

　　第一条  为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业以及其他当事人的合法权益，推进住宅小区的治理和建设工作，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《福建省物业管理条例》《厦门市物业管理若干规定》等相关法律法规，结合本区实际，制定本办法。

　　第二条  住宅小区业主大会、业主委员会、物业服务企业等在社区党组织的领导下依法依规开展物业管理活动。

　　第三条  为推进以党建引领基层治理，创新住宅小区自治管理模式，提升住宅小区物业管理工作水平，成立区物业管理工作领导小组，并下设办公室，办公室履行以下主要职责：

　　（一）执行区物业管理工作领导小组的决定；

　　（二）负责协调相关部门、街道的职责分工；

　　（三）开展住宅小区物业管理政策法规调研，起草制定相关管理规定；

　　（四）推动住宅小区物业管理相关规定、文件的执行和落实；

　　（五）总结住宅小区治理经验并予推广；

　　（六）落实与创新住宅小区治理模式有关的其他事项。

　　第四条  物业管理坚持以人为本、业主主导、公开公平、诚实信用、市场竞争、服务规范、促进文明的原则，实行专业化企业服务与社区监督管理相结合。

　　第五条  区建设局负责管理和监督物业服务企业开展物业服务工作。

　　第六条  区建设、民政、发改、城管、司法、消防、市政园林、生态环境、市场监管、公安、卫健、科信及其他有关部门按照各自法定职责，切实加强物业服务区域内的房屋安全、物业收费、治安消防、公共秩序、社会文明、环境卫生、房屋和设施设备使用等方面的监督管理，依法及时处理物业服务区域内的违法违规行为。

　　区属各相关部门、单位对群众反映或者主动巡查发现的物业服务区域内的违法违规行为，属于职责范围内的事项予以及时协调处理，并将相关履职情况纳入本单位年终工作总结。

　　第七条  街道办事处负责本辖区内物业管理活动的指导协调和监督检查，协助开展辖区内物业服务企业、项目负责人信用信息的征集、核查工作，并配备物业管理工作专职人员。

　　第八条  住宅小区按照相关法律法规的规定成立业主大会，并选举产生业主委员会。

　　住宅小区未选举产生业主委员会的，或者业主委员会任期届满未如期换届的，可以成立临时物业管理委员会，代行业主委员会的相关职责。临时物业管理委员会由街道办事处牵头成立，其成员由街道办事处、社区居委会、建设单位、业主代表等组成。

　　第九条  住宅小区未选举产生业主委员会，且未成立临时物业管理委员会的，或者虽有业主委员会，但经街道办事处指导监督仍不能召开业主委员会会议并形成决议的，可以由社区居委会代行业主委员会的相关职责。

　　社区居委会代行职责的，应当依法履行职责，按照法律、法规的规定，就住宅小区共同管理事项征求业主意见，形成业主共同决定。

　　第十条  街道办事处和社区居委会对住宅小区成立业主大会、选举业主委员会及成立临时物业管理委员会给予指导和协助，建设单位、物业服务企业对上述活动给予协助。

　　第十一条  建立物业服务纠纷第三方调解机制，健全以街道办事处、社区居委会为主的网格化物业服务纠纷快速处理机制。发挥基层人民调解委员会的作用，依法维护物业服务企业和业主的合法权益。

　　第十二条  建立物业服务质量第三方评价制度。对物业纠纷较多的住宅小区，可以由街道办事处牵头，社区居委会负责组织，业主参与，委托物业管理行业协会等第三方专业机构，对物业服务企业的服务质量进行评估评价，评估评价结果及时向全体业主公开，接受业主监督。建立物业服务企业诚信激励和失信惩戒机制，实行文明记录、积分制度，对违反法律、法规规定和行业规范，侵害业主合法权益的物业服务企业和人员，记入诚信档案；情节严重的，依法进行信用惩戒。

　　第二章  物业服务

　　第十三条  住宅小区业主大会、业主委员会制定选聘物业服务企业的程序和方案，在提交业主大会会议表决前及时告知社区居委会，并认真听取社区居委会的建议。

　　第十四条  鼓励业主、业主大会在选聘物业服务企业时,参考物业管理行业协会发布的服务项目、服务标准及参考价格等指导标准，体现质价相符的原则，促进物业服务市场竞争机制的形成。具体收费标准由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。

　　第十五条  除业主大会决定继续聘用原物业服务企业之外，达到下列规模标准的住宅小区业主大会选聘物业服务企业原则上进行公开招标：

　　（一）总建筑面积在2万平方米及以上的住宅小区；

　　（二）总建筑面积在1万平方米及以上的高层住宅。

　　招标人可以根据招标项目实际需要，在招标文件中要求投标人提供有关物业服务星级评定、信用评价及类似业绩等证明材料，并对投标人进行资格审查和尽职调查。

　　投标人少于三个的，依法重新招标；重新招标后，投标人仍少于三个的，经业主大会决定可以协议选聘物业服务企业。

　　鼓励业主、业主大会通过有关行政主管部门推荐的或者区物业管理行业协会建立的招投标平台选聘物业服务企业。

　　第十六条  物业服务企业对住宅小区内的物业服务、综治治安、消防安全、电梯安全、房屋安全、装饰装修、交通停车、文明创建、环境保护、垃圾分类、疫情防控等工作，依法依约承担物业服务责任。

　　第十七条  物业服务合同终止（包括但不限于服务期限届满、合同无效、合同被撤销、合同被解除等情形）后，业主委员会要求物业服务企业退出的，物业服务企业在六十日内与业主委员会办理移交，退出物业服务区域。物业服务企业不得以业主欠缴物业服务费、部分物业权属存在争议或者对业主大会、业主委员会以及行政主管部门的决定有异议等为由拒绝办理移交。

　　物业服务企业在办理移交至退出物业服务区域期间，应当维持正常的物业服务秩序。

　　第十八条  物业服务合同期限尚未届满，但业主委员会或者第三方专业机构对物业服务企业服务质量考核评估不合格，并经业主大会会议表决决定解聘的，物业服务企业按照本办法第十七条规定办理移交，退出物业服务区域。

　　第十九条  物业服务企业在物业服务合同终止或被解聘后拒不依法依规办理移交、退出物业服务区域的，由区物业管理工作领导小组办公室牵头，召集区委政法委、司法局、建设局、公安机关、街道办事处、社区居委会等有关单位召开工作联席会议，制定物业交接工作方案，并依法实施强制清退。拒退期间，物业服务企业不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。

　　第二十条  物业服务企业不按本办法承担物业服务责任、侵占或者挪用业主共有资金、不配合专项审计或者拒不退出物业服务区域等的，区建设局、街道办事处和社区居委会可以约谈物业服务企业的法定代表人、实际控制人、自然人股东，以及企业股东的法定代表人、实际控制人、股东，并由区建设局记入诚信档案；情节严重的，依法进行信用惩戒。

　　第二十一条  区建设局负责建立并实施住宅小区物业服务项目“红黑榜”制度，依法对物业服务企业及其法定代表人和项目负责人实施差异化信用监管。鼓励物业服务企业将“红黑榜”作为物业服务项目负责人绩效考核的依据，并与其薪酬挂钩。

　　第二十二条  住宅小区物业服务企业积极主动支持配合业主大会、业主委员会的自治管理工作。业主委员会每年对物业服务企业进行合同履约考核，考核结果作为物业服务企业信用评价、星级评定以及续聘解聘的依据。

　　第二十三条  住宅小区业主委员会可以根据本小区的物业服务质量星级评定结果或者对物业服务合同履约考核结果，提出调整物业服务收费方案。

　　物业服务收费标准较低的老旧小区，物业服务企业难以维持正常物业服务的，可以向业主委员会提出调价申请及方案。

　　业主委员会接到物业服务企业提出的调价申请及方案后,将调价理由及方案在小区进行公示，并在六十日内依法组织召开业主大会会议表决决定。

　　第二十四条  业主及物业使用人自觉缴纳物业服务费、专项维修资金和水电公摊费等相关费用，业主或者物业使用人欠缴相关费用的，业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在物业服务区域内显著位置公示等方式，督促其限期缴纳；逾期不缴纳的，物业服务企业可以依法申请调解、仲裁或者提起诉讼，法律文书生效后，仍不缴纳的，依法将其列入失信被执行人名单。

　　鼓励在物业服务合同中明确约定业主或者物业使用人欠缴物业服务费、专项维修资金和水电公摊费等相关费用的违约责任。

　　第二十五条  结合“智慧思明”建设，利用互联网+方式，打造一体化“智慧小区”平台，建立业主大会电子投票、物业服务企业履约满意度调查、物业信息网上查询等信息系统，通过数据互通互联实现智能化、精细化、透明化管理。

　　除业主大会另有规定外，鼓励住宅小区业主大会投票表决采用“智慧思明”等线上电子投票平台进行，具体由业主委员会决定。

　　第三章  行业自律

　　第二十六条  本区对物业服务企业的管理实行行政监管和行业自律相结合的模式。

　　第二十七条  区建设局负责推动筹备成立区物业管理行业协会，并成立行业党组织，加强行业自律管理。

　　物业服务企业和项目符合条件的，及时按照规定组建基层党组织；暂时不具备条件的，探索通过选派党建指导员、引导物业服务企业招聘党员员工等方式，加强党的工作覆盖。

　　第二十八条  鼓励承接本行政区域内物业服务业务的物业服务企业，加入区物业管理行业协会，主动接受行业自律管理。

　　第二十九条  物业服务企业遵守区物业管理行业协会制定的行业自律规则，执行物业服务行业标准。

　　物业服务企业加强对其从业人员的业务、文明规范等培训，规范服务行为，提升服务水平。

　　物业服务企业不得干扰业主自治活动。未经业主大会、业主委员会书面委托，物业服务企业不得就业主共同管理事项擅自向业主征求意见。

　　物业服务企业协助和维护业主自治活动的正常秩序，出现破坏业主自治活动、议事秩序等情形的，物业服务企业及时劝阻当事人，并保留证据，向有关部门报告。

　　第三十条  区物业管理行业协会按照物业类型、项目规模、服务质量等不同情况，建立物业服务标准等级划分及收费标准的分级分类制度，引导业主树立“质价相符”“以质论价”的物业服务市场化消费理念。

　　第三十一条  对实行市场调节价的，区物业管理行业协会可以根据本行政区域经济发展水平和成本变动情况，定期发布各类物业服务项目、服务标准及参考价格。

　　第三十二条  区物业管理行业协会负责建立承接应急托管物业服务的企业名单，鼓励本行政区域内实力强、信誉好的物业服务企业主动申请加入应急托管名单。

　　物业服务企业退出物业服务区域后，业主大会、业主委员会未及时选聘新的物业服务企业的，街道办事处或者社区居委会可以在承接应急托管物业服务的企业名单中采用抽签方式确定临时物业服务企业，临时物业服务期限不超过一年，相关费用由业主按照原物业服务合同标准交纳。

　　对主动申请加入应急托管名单和承接应急托管物业服务的物业服务企业，区建设局可以给予表扬，并记入企业良好信用记录。

　　第四章  业主共有资金管理

　　第三十三条 业主共有资金按照法律法规规定和业主共同决定进行缴纳、存储、计息、使用、收益、分配、公示、提供查询等管理。

　　业主共有资金包括公共收益、专项维修资金以及其他合法收入等，属于业主共有的资金。

　　业主共有资金管理的相关资料分类单独建档备查、相关资金分类单独建账管理。

　　第三十四条 利用全体业主共有的物业共有部分进行经营的，由全体业主表决决定；利用部分业主共有的物业共有部分进行经营的，由该部分共有业主表决决定。

　　经营活动可以由业主自行实施，也可以委托物业服务企业或者其他具备资质资格条件的经营人实施，同等条件下鼓励优先委托物业服务企业实施。

　　经营合同签订之日起七日内，业主委员会或者物业服务企业将业主表决结果、许可审批手续、经营合同等相关资料建档备查，并在物业服务区域内显著位置公示三十日以上。

　　第三十五条 鼓励业主委员会和物业服务企业，将住宅小区公共收益委托统一代理记账，提高公共收益透明度，强化财务管理。委托统一代理记账费用可以从公共收益的利息中支出，也可以从公共收益中支出。

　　第三十六条  物业服务企业、业主委员会在每季度第一个月的月底前，将上一季度业主共有资金收支情况在住宅小区公告栏、楼道、电梯等醒目位置公示，公示时间不少于三十日。收支情况也可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主，同时抄送街道办事处、社区居委会。公示当年第四季度业主共有资金收支情况时，将该年度业主共有资金的全年收支情况一并公示。

　　业主有异议的，物业服务企业、业主委员会自受理异议申请之日起五日内接受业主查询。

　　物业服务企业不得以任何形式侵犯业主大会、业主委员会、业主的合法利益，不得侵占或者挪用业主共有资金。

　　第三十七条  前期物业服务期间，物业服务企业在每年第一季度委托第三方审计机构对由其代管的上年度业主共有资金收支情况进行审计，并及时将审计结果予以公开，接受业主监督。审计费用从业主共有资金中支出。

　　业主大会成立后，业主委员会在每年第一季度委托第三方审计机构对物业服务企业代管或者自行管理的上一年度业主共有资金收支情况进行审计，费用从业主共有资金中支出。

　　物业服务企业、业主委员会积极配合财务审计。

　　第三十八条 无物业服务企业或者业主委员会的，社区居委会在每年第一季度委托第三方审计机构对业主共有资金进行审计，费用从业主共有资金中支出。

　　第三十九条  对纠纷较多的住宅小区，区建设局、街道办事处、社区居委会可以委托第三方审计机构对物业服务企业和业主委员会的财务进行专项审计，物业服务企业和业主委员会予以积极配合，审计结果向全体业主公开。

　　第四十条  住宅小区可以根据业主共有资金收支平衡情况提出小区近邻互助基金设立及管理方案，并依法提交业主大会会议表决决定。

　　小区近邻互助基金是指为了帮扶本小区的困难户、老人、小孩、病人等弱势群体，倡导近邻互助，营造和谐温馨家园而建立的互助基金。互助基金的来源除从小区公共收益中提取外，还可以接受小区业主、爱心企业和人士的捐赠。

　　第五章  物业纠纷调处

　　第四十一条  住宅小区业主委员会负责调处本小区内发生的各类纠纷、投诉，街道办事处、社区居委会负责协调监督，区司法局、建设局负责业务指导。

　　第四十二条  住宅小区业主委员会建立小区调解员队伍，调解员优先从具有党员、人大代表、政协委员身份或者具备法律专业知识的业主中择优聘任，也可聘任非小区业主的法律职业工作者、人大代表、政协委员、公职人员及其他热心人士担任调解员。

　　第四十三条  区司法局、街道办事处负责组织小区调解员进行业务培训和经验交流，并对优秀调解员按照规定予以表彰。

　　第四十四条  鼓励本行政区域内设立的各类人民调解组织积极主动支持帮助住宅小区业主委员会开展纠纷调处工作，经业主委员会请求，可以直接参与纠纷调处工作。

　　第四十五条  住宅小区全体业主及其物业使用人积极主动支持配合业主委员会开展纠纷调处工作。业主委员会对化解小区矛盾纠纷有突出贡献的业主及其他人员可以予以表扬；对滥用业主权利、非正常信访、升级矛盾纠纷，以及在小区内违章搭建、乱停乱放、乱堆杂物、违规晾晒、飞线充电等的业主及物业使用人，可以约谈提醒、限期改正，拒不改正的可以通告全体业主，必要时通报其所在单位。

　　第四十六条  物业服务企业积极主动支持配合住宅小区业主委员会开展纠纷调处工作，并在职责范围内主动化解小区矛盾纠纷。

　　第四十七条  住宅小区业主委员会无法调处的纠纷、投诉，由社区居委会及时进行调处；社区居委会仍无法调处的，由街道办事处利用街道多元化矛盾纠纷调处中心，按照“街道吹哨，部门报到”工作机制，及时进行调处。

　　区属各相关部门、单位按照职责分工履行纠纷调处职责。

　　第四十八条  街道办事处可以采用购买第三方服务等方式，在纠纷调处中引入行业专家、律师等社会力量，所需的相关经费纳入财政预算予以保障。 

　　第六章  附则

　　第四十九条  前期物业服务活动的监管按照本办法执行。

　　建设单位不依法履行住宅小区前期物业服务管理主体责任的，由街道办事处代为履行建设单位的相关职责。

　　第五十条  本办法适用于思明区行政区域内住宅小区物业管理活动，非住宅物业管理活动参照本办法执行。

　　第五十一条  本办法由区建设局负责解释。

　　第五十二条  本办法自公布之日起施行，有效期三年。