各街道办事处，各有关单位：

　　《思明区业主大会和业主委员会指导细则》已经区委区政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。

　　厦门市思明区建设局      厦门市思明区民政局

　　2022年11月18日

　　（此件主动公开）

思明区业主大会和业主委员会指导细则

　　第一章　总则

　　第一条  为规范我区业主大会、业主委员会、业主监事会或监事的活动，维护业主的合法权益，根据有关法律、法规的规定，结合我区实际情况，制定本细则。

　　第二条  本区行政区域内业主大会、业主委员会、业主监事会或监事等业主组织的成立、选举及其活动，适用本细则。

　　第三条  街道办事处依法组织、协调本辖区内业主大会的成立及业主委员会、业主监事会或监事的选举工作，协助、指导和监督业主大会、业主委员会、业主监事会或监事的日常活动，调解业主与业主委员会纠纷。

　　第四条  支持社区党组织和社区居委会发挥对业主大会、业主委员会、业主监事会或监事、物业服务企业的指导和监督作用。

　　第五条  业主大会、业主委员会、业主监事会或监事、物业服务企业等根据《中华人民共和国宪法》和《中国共产党章程》，在党的领导下依法依规开展物业管理活动。

　　社区党组织依照规定在物业服务区域建立小区党组织。业主委员会和物业服务企业应当为小区党组织开展活动提供场地等支持。

　　街道党工委将小区党组织建设情况纳入社区党组织工作的考核范围。

　　第六条  街道办事处可以组织民政、建设、城管、司法、消防、公安、资源规划、生态环境等部门及社区居委会召开物业管理联席会议，就业主大会成立、业主委员会选举、业主委员会不依法履行职责、物业服务企业退出等纠纷进行调处，可以邀请社区党组织、小区党组织、建设单位、物业服务企业、业主委员会委员、业主监事会、业主代表等列席会议。

　　会议召集人应当整理并保管联席会议的记录及有关资料。

　　第七条  街道办事处、业主大会、业主委员会可以通过购买服务的方式，聘请法律、会计、评估等相关专业机构人员，参与业主大会筹备等事务，协助筹备组完成业主大会成立等相关事项。

　　第八条  业主大会、业主委员会、业主监事会或监事不得利用职务之便从事与本物业服务区域物业管理无关的活动，不得作出与本物业服务区域物业管理无关的决定。

　　业主大会、业主委员会、业主监事会或监事作出的决定应当符合法律、法规和管理规约、业主大会议事规则的规定，不得侵害公共利益。

　　第九条  物业服务区域内业主人数较多的，业主委员会可以在社区居委会指导下设立楼长制，原则上每栋楼推选一名楼长，负责联络沟通本栋楼的业主，协助处理本楼栋的公共事务，倡导推选党员业主为楼长。

　　第二章　业主大会

　　第一节　业主大会的组成与职责

　　第十条  本细则所称业主，包括：

　　(一)依法登记取得房屋所有权的人；

　　(二)因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得房屋所有权的人；

　　(三)因继承或者受遗赠取得房屋所有权的人；

　　(四)因合法建造等事实行为取得房屋所有权的人。

　　基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，在物业管理活动中享有业主权利、承担业主义务。

　　第十一条  业主在物业管理活动中享有下列权利：

　　(一)对物业服务区域内共用部分实施共同管理；

　　(二)对共同管理的有关事项提出建议；

　　(三)对需要业主共同决定的事项，行使表决权；

　　(四)在物业管理活动中，享有选举权和被选举权；

　　(五)对物业管理活动享有知情权、监督权；

　　(六)监督业主大会、业主委员会的工作；

　　(七)监督物业服务合同的履行；

　　(八)监督专项维修资金的管理和使用；

　　(九)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况具有知情权和监督权。

　　(十)法律、法规、规章以及管理规约、业主大会议事规则规定或者约定的其他权利。

　　第十二条  业主在物业管理活动中履行下列义务：

　　(一)遵守法律、法规、规章及相关规定；

　　(二)遵守管理规约、业主大会议事规则；

　　(三)执行业主共同决定和业主大会授权业主委员会作出的决定，并承担相应的责任；

　　(四)履行物业服务合同约定的义务；

　　(五)按照规定和约定交纳专项维修资金、物业服务费用和其他应当由业主共同分摊的费用。

　　第十三条  业主大会由物业服务区域内全体业主组成，自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则、业主委员会章程和业主委员会工作运行规则，并选举产生业主委员会之日起成立。

　　一个物业服务区域依法成立一个业主大会，并选举产生一个业主委员会。业主大会通过业主大会会议和业主委员会行使职权。

　　物业服务区域业主不足十人，经全体业主一致同意并作出书面决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会和业主委员会职责。

　　第十四条  除另有规定外，下列事项由业主大会会议作出决定：

　　（一）制定或者修改管理规约、业主大会议事规则、业主委员会章程和业主委员会工作运行规则；

　　（二）选举或者更换业主委员会委员、选举业主委员会候补委员；

　　（三）审议业主大会年度计划和预算方案；

　　（四）审议业主委员会、业主监事会工作报告；

　　（五）制定共有物业和业主共有资金使用与管理办法；

　　（六）选聘、续聘、解聘物业服务企业，审议、批准物业服务合同；

　　（七）筹集、管理和使用专项维修资金；

　　（八）改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有物业用途，决定对共用部分维修、更新、增设等所需费用的分摊；

　　（九）确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案，确定需要由全体业主公摊费用的收取标准；

　　（十）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；

　　（十一）物业服务区域内除公共道路以外设置临时停车位，制定车辆行驶停放、收费等管理制度；

　　（十二）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

　　第二节 首次业主大会会议筹备

　　第十五条  一个物业服务区域内，出售并交付使用的物业建筑面积达到百分之五十以上，或者首套物业出售并交付满两年的，建设单位应当在三个月内向街道办事处书面申请筹备召开业主大会首次会议，并提供下列文件资料：

　　（一）物业管理区域核定证明；

　　（二）房屋及建筑物面积实测清单；

　　（三）业主名册；

　　（四）建筑规划总平面图；

　　（五）共用设施设备移交资料；

　　（六）物业服务用房配置证明（包含业主委员会办公用房）；

　　（七）其他有关的文件资料。

　　建设单位未提出书面申请的，社区居委会应当向街道办事处提出书面申请；十个以上业主也可以向街道办事处提出书面申请。

　　街道办事处应当在收到书面申请后三十日内，会同社区居委会成立首次业主大会会议筹备组（以下简称筹备组），也可以根据物业服务区域实际情况主动组织成立筹备组。

　　第十六条  筹备组由五人以上的单数组成，其中街道办事处代表一名、业主代表若干名、社区居委会代表一名、建设单位代表一名，筹备组组长由街道办事处代表担任。建设单位未派员参加筹备组的，不影响筹备组的成立。

　　筹备组中的业主代表由业主自荐、业主推荐、相关组织或部门推荐产生，鼓励党员业主积极参加筹备组，街道办事处、社区居委会要对推荐业主代表进行了解，做好把关工作；业主代表人数不低于筹备组总人数的百分之五十。符合规定的业主代表人数超过预定的，由街道办事处按照推荐票数高低顺序确定业主代表人选，得票相同的可以采取抽签等方式确定。

　　街道办事处应当在筹备组名单确认后七日内将筹备组名单予以公示，公示时间不少于七日。业主对筹备组名单有异议的，应当在公示期内向街道办事处提出，并提供相应佐证材料。街道办事处对异议进行记录并审查。经公示无异议或者异议审查不成立的，筹备组成立。

　　在筹备组开展筹备工作过程中业主代表不得随意退出或不参加筹备工作。业主代表人数不足本细则要求的，由筹备组补足，已经进行的程序有效。

　　第十七条   建设单位在筹备活动中应当履行以下义务：

　　(一)自接到筹备组通知之日起十五日内向筹备组提供业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料，资料的相关数据信息应更新至筹备组成立之日。筹备组应当对业主资料保密，不得将本项相关资料用于与筹备无关的活动。

　　(二)承担筹备及召开首次业主大会会议所需费用。

　　建设单位拒不承担筹备及召开首次业主大会会议所需费用的，筹备组可以向街道办事处、社区居委会说明情况，不影响筹备及召开首次业主大会会议的活动。相关费用可以先由业主垫付。

　　第十八条  筹备组负责下列筹备工作：

　　（一）确认业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积，核计业主在业主大会首次会议上的投票权数；

　　（二）确定首次业主大会会议召开时间、地点、方式和议题；

　　（三）按照示范文本要求，草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会章程、业主委员会工作运行机制；

　　（四）确定首次业主大会会议表决规则；

　　（五）确定业主委员会委员、候补委员候选人产生办法和名单；

　　（六）制定首届业主委员会选举办法；

　　（七）首次业主大会会议的其他准备工作。

　　前款所列事项应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业服务区域内醒目位置公告，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。业主对公告内容有异议的，筹备组应当在首次业主大会会议召开之前研究处理并作出答复。

　　第十九条  建设单位已不存在或者无法联系的，筹备组筹备召开首次业主大会会议的经费由街道办事处承担。

　　第二十条  筹备组应当自成立之日起七日内组织召开首次工作会议。

　　筹备组工作会议由筹备组组长召集和主持，也可以由筹备组组长委托筹备组中的社区居委会代表召集和主持。筹备组业主代表不得委托他人参加会议。筹备组成员就筹备工作意见不统一的，由筹备组组长作出决定。

　　筹备组发布的通知或者公告，应当加盖街道办事处或者社区居委会公章。

　　第二十一条  筹备组参照有关行政主管部门制发的示范文本拟定管理规约、业主大会议事规则、业主委员会章程和业主委员会工作运行机制。

　　管理规约应当包括下列内容：

　　（一）共有或共用物业的使用、维护、管理要求；

　　（二）专项维修资金的筹集、管理和使用以及各类公共费用的分担；

　　（三）物业共用部分的经营与收益分配；

　　（四）业主共同利益的维护；

　　（五）业主共同管理权的行使；

　　（六）物业管理争议的处理方式；

　　（七）住宅装饰装修工程质量和安全；

　　（八）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用，明确业主委员会办公地点；

　　（九）全体业主及物业使用人应当遵守的行为准则；

　　（十）违反管理规约应当承担的责任。

　　业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定：

　　（一）业主大会名称及相应的物业服务区域；

　　（二）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；

　　（三）业主投票权数的确定方法；

　　（四）书面委托投票表决的受委托人数及受委托事项；

　　（五）业主代表的产生方式、业主代表议事规则及工作运行制度；

　　（六）业主大会会议的表决程序；

　　（七）业主大会选聘物业服务企业的具体办法。

　　业主委员会章程应当对下列主要事项作出规定：

　　（一）业主委员会组织架构；

　　（二）业主委员会、各委员权利职责；

　　（三）委员资格等相关要求。

　　业主委员会工作运行机制应当对下列主要事项作出规定：

　　（一）业委会成立、换届程序、补选办法等；

　　（二）业主委员会会议制度；

　　（三）业主委员会议事规则；

　　（四）业主委员会经费、津贴；

　　（五）相关管理制度。

　　业主、物业使用人违反管理规约的，业主委员会、物业服务企业应当予以劝阻；不听劝阻的，业主委员会或者物业服务企业可以将相关情况予以公示。

　　第二十二条  业主委员会委员、候补委员实行差额选举，由筹备组按不低于百分之二十的差额比例确定候选人人数。

　　业主委员会委员、候补委员候选人由业主自荐、业主推荐、相关组织及部门推荐，按照物业服务区域内不同物业类型、不同幢（梯）及相应建筑面积相对均衡分布。筹备组应当核查参选人的资格，重点摸清候选人基本情况、参选动机和工作思路，提出具体建议。同一物业类型、同一幢（梯）按照推荐票高低顺序确定委员、候补委员候选人名单，并于业主大会会议召开前十五日在物业服务区域内显著位置进行公示，也可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出书面答复。

　　符合条件的候选人人选中，有党员身份的业主同等条件下可以优先确定为候选人，候选人的具体产生办法由筹备组确定。

　　第三节　首次业主大会会议的召开　

　　第二十三条  筹备组应当自组成之日起六十日内，召开首次业主大会会议，内容包括：

　　（一）选举产生业主委员会委员、候补委员；

　　（二）表决通过管理规约、业主大会议事规则、业主委员会章程和业主委员会工作运行机制等；

　　（三）其他需要业主大会会议表决通过的事项。

　　第二十四条  召开业主大会会议可以采用集体讨论的方式，也可以采用书面形式或者互联网方式。

　　采用书面形式召开业主大会会议的，筹备组应当在公示期满七日内组织人员根据规定的时间、地点和方式发放与回收表决票和选票，并做好投票人身份核实及相应材料的签收与登记工作。

　　业主大会会议召集人应当于会议召开十五日前将会议议题及其具体内容、时间、地点、方式等予以公示。业主大会会议不得就已公示议题以外的事项进行表决。

　　业主大会会议参与表决的业主人数和业主所持投票权数符合法律规定比例的，会议方为有效。

　　第二十五条  业主委员会委员、候补委员的选举应当获得参与表决业主所持投票权数过半数且参与表决业主人数过半数同意。

　　得票顺序按照所得投票权数占参与表决业主总投票权数的比例，与所得投票人数占参与表决业主人数的比例之和的大小确定，两者之和相等的，所得投票权数较多者排名靠前，所得投票权数相等的，抽签确定排名顺序。

　　第二十六条  筹备组应当自业主委员会选举产生之日起三日内组织召开首次业主委员会会议，由业主委员会委员推选产生业主委员会主任、副主任、监察委员、财经委员各一名，并确定各成员分工。鼓励并支持有党员身份的委员担任业主委员会主任。倡导监察委员政治面貌为中共党员，财经委员为有相关财经专业或工作经历背景业主。业主委员会主任、副主任、监察委员、财经委员不可兼任。

　　第四节 投票与计票规则

　　第二十七条  业主大会会议表决采用记名投票的方式进行。一个专有部分拥有一个表决票或者选举票，每张表决票或者选举票上应当标明该专有部分的投票权数。

　　业主为法人的，由其法定代表人行使投票权。业主为无完全民事行为能力的，由其法定代理人行使投票权。

　　业主可以自行投票，也可以委托他人投票。委托他人投票的，应当采用书面委托的形式，载明委托事项和委托时限；业主也可以在电子信息平台上进行委托。一个受托人最多可以接受三名业主的委托进行投票。一个专有部分有两个以上所有权人的，应当自行推选一名投票人，但共有人所代表的业主人数为一人。

　　同一业主在投票期限内只能行使一次投票权，投票后不得更改。同一个业主同时通过书面方式和互联网方式进行重复投票的，投票结果依据业主大会议事规则、管理规约或者选举办法等确定，有约定从其约定；没有约定的或约定不明的，以互联网方式投票为准。

　　业主大会会议有多项议题，业主仅就部分议题进行投票表决且符合本细则第七十三条第一款规定的，视为参与表决。进行了有效投票的议题，纳入该议题投票结果的计算。

　　第二十八条  业主的表决权按照面积和人数计算。

　　业主的面积表决权数按照下列方法认定：

　　(一)专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行不动产登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；

　　(二)建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

　　业主的人数表决权数按照下列方法认定：

　　(一)业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；

　　(二)总人数，按照前项的统计总和计算。

　　按照规划建设的已经办理了不动产登记的车库、车位，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行不动产登记但是具有销售(预售)许可证的车库、车位，按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按买卖合同记载的面积计算。

　　第二十九条  筹备组负责开箱验票，统计投票结果。业主大会纸质表决票应当公开唱票。

　　纸质表决票公开唱票应当有唱票人员、计票人员及监票人员监督，前述人员未全部到场的，不予开箱唱票。

　　投票结果产生后三日内，筹备组应当公示投票结果，业主大会选举产生业主委员会及表决通过业主大会议事规则、管理规约等文件的，应当同时公示业主委员会委员、候补委员名单及业主大会议事规则、管理规约等文件。

　　第五节　业主大会定期会议和临时会议

　　第三十条  业主大会定期会议由业主委员会按照有关法规和管理规约、业主大会议事规则的规定组织召开，每年度至少召开一次。

　　业主大会定期会议应当审议以下内容：

　　(一)上一年度物业管理报告、业主委员会和业主监事会工作报告、业主大会收支报告;

　　(二)下一年度业主大会年度计划和预算方案;

　　(三)物业管理的其他事项。

　　第三十一条  有下列情形之一时，业主委员会应当召集业主大会临时会议：

　　(一)经业主总人数百分之二十以上业主提议;

　　(二)经持投票权数百分之二十以上业主提议;

　　(三)发生重大紧急事件需要及时处理;

　　(四)街道办事处、社区居委会或者社区党组织、小区党组织提议；

　　(五)业主大会议事规则规定的其他情形。

　　业主可以采用书面形式或者互联网方式提议召集业主大会临时会议。采用书面形式的，应当提供提议业主签名的书面提议资料，提议资料应当有议题、业主本人的签名、联系电话、房号、投票权数，并附上房屋权属证明及身份证复印件。业主委员会有权核实提议业主的业主身份，无法核实业主身份的业主提议无效。

　　第三十二条  业主提议召集业主大会临时会议的，业主委员会应当在十五日内核实提议并公示核实结果。

　　业主委员会应当核实提议人业主身份，并按照提议材料，核实提议的业主人数或投票权数是否达到法定条件。

　　业主委员会应当公示提议核实结果，核实结果应载明核实的提议业主人数与提议业主的投票权数以及其占物业服务区域业主总人数、业主总投票权数的比例。经核实提议符合本细则第三十一条相关规定的，业主委员会应当自公示之日起五日内就提议议题召集业主大会临时会议；经核实提议不符合规定，但业主仍认为需要召开业主大会临时会议的，业主应当重新按照本细则的规定提交提议。

　　业主委员会拒不进行核实、无法履行职责或者存在争议的，由街道办事处予以核实。

　　第三十三条  业主大会会议由业主委员会依法召集，业主委员会未按照规定召集业主大会会议的，业主可以请求街道办事处责令限期召集；逾期仍未召集的，由街道办事处组织召集。

　　因客观原因未能选举产生业主委员会或业主委员会集体辞职的，业主大会仍应当依法履行职责，其定期会议和临时会议由社区居委会组织召集。

　　住宅小区召开业主大会会议，应当提前三个工作日书面邀请所在社区居委会派员列席会议。社区居委会接到书面邀请后未派员出席会议的，不影响会议有效性。

　　凡涉及住宅小区的重大事项决策、重要项目安排、大额资金开支、物业服务企业选聘等小区重大问题的业主大会议案应报社区或小区党组织把关。业主委员会应当于会议召开十五日前以公告等方式告知业主。

　　第三十四条  业主大会会议投票截止后，参与表决业主人数或者参与表决业主所持有的投票权未达到法律规定比例的，经街道办事处同意可以延长投票时限，延长时限由街道办事处根据实际情况确定并公示。

　　根据前款规定延长的投票期限届满仍无法达到召开业主大会会议条件的，业主大会终止该事项表决。终止表决的事项，自终止之日起一年内不得重新作为业主大会议题提出，但有新的事实或者理由且经物业服务区域占业主总人数百分之二十以上的业主或者占全体业主所持投票权数百分之二十以上的业主联名提议或者经街道办事处同意的除外。

　　第三十五条  业主大会对物业管理事项已作出决定的，业主委员会在一年内可以不再就同一物业管理事项组织召开业主大会会议，但以下的情形除外：

　　（一）街道办事处或者人民法院依法撤销业主大会决定的；

　　（二）遇到紧急情况并经街道办事处同意的；

　　（三）经物业服务区域占业主总人数百分之二十以上的业主或者占全体业主所持投票权数百分之二十以上的业主联名提议，并经街道办事处同意的；

　　（四）发现有违法情形进行自纠的。

　　第三章　业主委员会

　　第一节 业主委员会组成及工作办法

　　第三十六条  业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。

　　第三十七条  业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：

　　（一）具有业主身份，且在本住宅小区实际居住；

　　（二）具有完全民事行为能力；

　　（三）遵守国家有关法律、法规、规章，党员业主还应遵守党规党纪；

　　（四）遵守业主大会议事规则、管理规约、业主委员会章程、业主委员会工作运行机制，模范履行业主义务；

　　（五）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具备一定组织能力，具有履行职责的工作时间、文化水平；

　　（六）未发生侵害本物业管理区域其他业主合法权益的行为；

　　（七）本人、配偶以及直系亲属未在本物业管理区域服务的物业服务企业中任职，且无直接的关联业务或利害关系；

　　（八）无连续三个月以上或累计六个月拖欠物业服务费、专项维修资金等费用；

　　（九）未被纳入失信人员名单的；

　　（十）法律、法规、规章以及管理规约等规定的其他条件。

　　业主被判处剥夺人身自由刑罚执行期未满的，正在被立案调查的，不得担任业主委员会委员；有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、违法出租房屋等情形且未改正的，不得担任业主委员会委员。

　　第三十八条  鼓励和支持业主中的以下人员积极参加业主委员会遴选:

　　（一）中共党员；

　　（二）人大代表、政协委员；

　　（三）社区“两委”班子成员、小区党组织委员；

　　（四）具备财经、法律、工程、环境等专业专长的业主；

　　（五）有经验、有能力、有精力的退休干部。

　　推动符合条件的社区“两委”班子成员或小区党组织书记，通过法定程序选入业主委员会、兼任业主委员会主任。

　　第三十九条  业主委员会由五至十三名委员组成，组成人数为单数，具体人数根据该物业服务区域的实际情况确定。候补委员人数按照不超过委员人数的百分之四十设置。

　　业主委员会主任、副主任、监察委员、财经委员等，由业主委员会从委员中推选产生。

　　业主委员会可以聘请执行秘书和财务人员，负责处理业主委员会日常事务和财务工作。

　　第四十条  业主委员会履行下列职责：

　　（一）执行业主大会的决定和决议；

　　（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；

　　（三）拟定聘请物业服务企业的方案并上报业主大会决议；代表业主与业主大会选聘、续聘的物业服务企业签订物业服务合同；

　　（四）拟定物业管理用房、物业共用部分、公共设施设备的使用和经营方案，并报告业主大会决议；审议业主和物业服务企业提出的维修、更新、改造物业共用部位、共用设施设备的申请；

　　（五）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，并定期审核由业主分摊的公共费用；

　　（六）督促业主履行管理规约，交纳物业服务费、专项维修资金和水电公摊等相关费用；

　　（七）根据业主大会授权在金融机构开设专项维修资金和业主大会专户（或业委会专户），并按照法律、法规以及国家、本省、本市有关规定组织和监督物业专项维修资金的筹集、使用，并确认日常专项维修资金、经营收益收支等管理情况；

　　（八）定期公布专项维修资金使用和利用共用部位、共用设施设备的经营性收支情况；

　　（九）协调业主之间、业主与物业服务企业之间的关系；

　　（十）就涉及全体业主的物业管理纠纷依法参加诉讼；

　　（十一）业主大会赋予的其他职责。

　　第四十一条  业主大会综合考虑物业服务区域规模、物业服务费标准、业主人数及业主委员会、执行秘书与财务人员的工作情况等因素，决定给予业主委员会委员津贴、执行秘书与财务人员薪酬及业主委员会活动经费的标准，候补委员不领取津贴。

　　前款所述费用从业主共有资金中列支，业主大会另有规定的除外。

　　第四十二条  业主委员会应当建立经济台账，每半年公示业主委员会委员、候补委员缴纳专项维修资金、物业费、水电公摊、停车费等情况。

　　业主共有资金较多的，实行业主委员会主任任期和离任经济责任审计，审计由下一届业主委员会组织，审计事项由业主大会决定，审计费用从业主共有资金中列支。业主委员会应当配合审计工作，并提供审计所需资料，不得转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供审计有关文件、资料。

　　业主大会、小区党组织、业主监事会或监事可以委托专业机构对业主共有资金收支情况进行核查并公示。

　　业主对业主共有资金收支情况有异议的，经物业服务区域占业主总人数百分之二十以上的业主或者占全体业主所持投票权数百分之二十以上的业主联名，可以提议业主大会进行审计。提议经业主大会会议表决通过后，由业主大会委托的会计师事务所进行审计并公示审计报告，审计费用从业主共有资金中列支。

　　业主对前款审计报告有异议的，经与前款相同比例的业主联名向街道办事处提出书面要求后，由街道办事处组织重新审计。

　　第四十三条  业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：

　　（一）管理规约、业主大会议事规则、业主委员会章程及业主委员会工作运行机制；

　　（二）业主大会和业主委员会的决定；

　　（三）物业服务合同；

　　（四）专项维修资金的筹集、使用情况；

　　（五）物业共有部分的使用和收益情况；

　　（六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况；

　　（七）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；

　　（八）其他应当向业主公开的情况和资料。

　　第四十四条  业主委员会应当自选举产生之日起三十日内将成立情况向街道办事处备案。备案时应当提交以下材料：

　　（一）业主委员会备案申请表；

　　（二）业主大会会议记录和会议决定；

　　（三）管理规约、业主大会议事规则、业主委员会章程和业主委员会工作运行机制；

　　（四）选举和表决结果统计表；

　　（五）业主委员会组成人员基本情况及委员分工情况。

　　街道办事处应当在收到上述材料后十日内将有关情况书面通报社区居委会、公安派出所、建设单位、物业服务企业。

　　业主委员会在任期内，备案内容发生变更的，应当自变更之日起三十日内重新办理备案手续。

　　第四十五条  业主委员会在完成备案手续后，可以按照《福建省物业管理条例》第二十五条规定向区民政局申请办理非营利法人登记赋码手续。

　　区民政局受理后，经审查符合条件的，发放非营利法人证书。

　　第四十六条  业主委员会刻制的印章，应当标明业主委员会的届数和任期，并向公安机关备案。

　　业主委员会应当制定业主大会、业主委员会印章使用管理规定，并按照该规定执行。尚未制定管理规定的，业主委员会主任对印章和档案负有保管和依法、正当使用的责任。

　　第四十七条  业主委员会应当建立工作档案，并由监察委员保管。档案一般包括以下内容：

　　（一）各类会议记录、纪要；

　　（二）业主委员会、业主大会决议、决定等书面材料；

　　（三）各届业主委员会选举产生、备案的材料；

　　（四）业主清册；

　　（五）物业服务合同及其他专项服务合同；

　　（六）有关业务往来文件；

　　（七）业主和物业使用人的书面意见、建议书；

　　（八）业主共有资金收支情况，会计凭证、会计账簿、财务报表等财务资料；

　　（九）共有物业及其使用、管理相关档案；

　　（十）管理规约、业主大会议事规则、业主委员会章程、业主委员会工作运行机制，以及印章管理制度、停车场管理制度、共有资金财务管理制度等有关制度文件；

　　（十一）其他相关资料。

　　业主委员会应当自任期届满之日起十日内，将上述档案、印章及其他属于全体业主所有的财物移交给新一届业主委员会。

　　业主可以查阅与自身直接相关的档案，业主委员会应当在收到查询申请之日起十日内予以答复。

　　第四十八条  业主委员会成员应当积极参加由街道办事处、社区居委会等有关部门组织开展的业务培训，参加街道办事处、社区居委会召集的物业管理有关工作会议。

　　第四十九条  业主大会、业主委员会应当按照公安、城管、消防、街道、社区等单位的要求做好本物业服务区域内的治安管理、垃圾分类、养犬管理、消防安全等社区治理工作。

　　第五十条   以业主委员会的名义发布信息，应当经业主委员会会议作出决定，加盖业主委员会印章方可对外公布。

　　业主委员会应当每季度至少召开一次业主委员会会议；经三分之一以上委员提议召开业主委员会会议的，应当召开业主委员会会议。

　　业主委员会会议由主任召集和主持。主任未能履行职责时，由副主任召集和主持，副主任未能履行职责时，由社区居委会或街道办事处指定一名委员召集和主持业主委员会会议。

　　业主委员会会议应当有过半数的委员出席，作出决定时应当经全体委员过半数同意。一名委员拥有一票，候补委员可列席会议，不具有表决权。

　　第五十一条  业主委员会应当制作会议记录，由出席会议的业主委员会委员签字，并妥善保管会议记录；在作出会议决定之日起三日内，将会议情况及决定事项予以公示。

　　第五十二条  业主委员会委员是业主委员会职责的具体执行人，应当配合业主委员会履行有关职责。

　　业主委员会作出的决定违反法律、法规和管理规约、业主大会议事规则的规定，或者作出的决定与本物业服务区域物业管理无关的，其相应的法律责任由签字同意该决定的业主委员会委员承担。

　　第五十三条  业主委员会委员、候补委员、执行秘书和财务人员不得有下列行为：

　　（一）阻挠、妨碍业主大会行使职权或者拒不执行业主大会决定；

　　（二）弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供物业管理有关文件、资料，或者擅自使用业主大会、业主委员会印章；

　　（三）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权与物业服务企业签订、修改物业服务合同；

　　（四）侵占、挪用业主共有资金，将业主共有资金借贷给他人或者以业主共有资金为他人提供担保；

　　（五）收受物业服务企业或者与其履行职务有利害关系的单位或者个人提供的红包礼金、减免收费、停车便利等利益；

　　（六）违规泄露业主信息；

　　（七）与本业主大会订立合同或者进行交易；

　　（八）为在本物业服务区域提供服务的物业服务企业承揽、介绍相关业务或者推荐他人就业；

　　（九）拒不执行社区居委会、街道办事处、相关主管部门关于本物业服务区域的整改要求或者人民法院有关裁判；

　　（十）侵害业主合法权益的其他行为。

　　第五十四条  业主委员会委员、候补委员有下列情形之一时，其职务自行终止，由业主委员会公示，并向业主大会报告：

　　（一）任期届满的；

　　（二）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

　　（三）因疾病等原因丧失民事行为能力的；

　　（四）被判处剥夺人身自由刑罚的；

　　（五）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职并获批准的；

　　（六）无正当理由连续三次不参加业主委员会会议的；无正当理由连续两次不参加业主大会的；

　　（七）收受物业服务企业或者有利害关系业主提供利益的；

　　（八）向为本物业管理区域提供服务的物业服务企业承揽、介绍相关业务；

　　（九）本人、直系亲属或利害关系人在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业中任职的；

　　（十）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

　　业主委员会委员、候补委员职务终止的，应当自终止之日起三日内将所保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的资料、财物移交给业主委员会。拒不移交的，业主委员会、社区居委会可以请求辖区派出所协助移交。

　　第五十五条  业主委员会委员、候补委员有下列情形之一的，由业主委员会决定中止其职务并予以公示，提请下次业主大会会议决定终止或者恢复其职务：

　　（一）不履行业主义务、不遵守管理规约，经劝阻后拒不改正；

　　（二）一年内两次无故缺席或者一年内五次请假缺席业主委员会会议；

　　（三）本人、配偶及其直系亲属在为本物业服务区域提供物业服务的企业任职；

　　（四）因违法违纪接受调查且被采取相应强制措施；

　　（五）其他不适宜担任业主委员会委员、候补委员的情形。

　　业主委员会未依照前款规定作出中止职务决定的，由街道办事处责令限期作出；逾期未作出的，由街道办事处作出中止相应人员职务的决定并予以公示。

　　中止业主委员会委员、候补委员职务时，应当允许该委员、候补委员提出申辩并记录归档。

　　第五十六条  业主委员会委员少于原有人数的，从候补委员中按照得票顺序依次递补。

　　全部候补委员递补后仍少于原有人数的，应当召开业主大会会议增补。业主委员会不组织增补工作的，社区居委会、街道办事处应当责令其限期组织，逾期仍不组织的，由社区居委会组织增补工作。

　　全部候补委员递补后仍缺员百分之五十以上的，业主委员会终止履行职务，由街道办事处组织成立换届小组，换届小组组织开展换届选举工作。

　　第五十七条  物业服务区域分期开发的，可以在分期开发期间成立业主大会，选举产生业主委员会，并为后期开发物业预留业主委员会委员名额。后期开发物业交付使用后，应当由筹备组增补业主委员会委员和候补委员。

　　筹备组业主代表以及增补的委员从新一期物业的业主中产生。增补委员的名额可根据新一期物业投票权数占前一期物业投票权数的比例计算，但增补后的业主委员会委员总人数不得超过十三人。物业服务区域还有后期未开发的物业的，应当为后期开发的物业预留相应名额。

　　第五十八条  因物业服务区域调整、旧城改造等原因需解散业主大会、业主委员会的，在解散前，业主大会、业主委员会应当在街道办事处的指导、监督下，做好业主共同财产清算及返还工作。完成清算及有关交接工作后，业主委员会应当在十五日内向街道办事处办理业主大会及业主委员会的注销备案手续。

　　第二节 业主委员会换届选举

　　第五十九条  业主委员会每届任期为三到五年，委员、候补委员任期与业主委员会任期相同，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。

　　业主委员会任期届满前三个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并报告街道办事处。

　　街道办事处和社区居委会应当监督、指导业主委员会开展换届选举工作。

　　业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，街道办事处应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，由街道办事处组织成立换届小组，由换届小组代为组织换届选举工作。

　　第六十条  换届小组由五人以上单数组成，其中，街道办事处代表一名、业主代表若干名、社区居委会代表一名。换届小组组长由街道办事处代表担任。

　　换届小组的业主代表产生方式、议事规则、工作经费等参照筹备组的有关规定执行。

　　选举程序及候选人的资格条件、产生办法等换届选举有关事宜按照业主大会议事规则、业主委员会章程和业主委员会工作运行机制等规定执行，没有规定的参照首届业主委员会选举的有关规定执行。

　　第四章 业主监事会

　　第六十一条  业主大会可以设立业主监事会。业主人数较少的，可以设一名监事。不设监事会的，由监事履行业主监事会有关职责。

　　业主监事会或者监事根据业主大会的授权和管理规约的规定，行使对业主委员会的监督权。

　　业主监事会由三至五名监事组成，组成人数为单数。监事由社区、小区党组织推荐或者十名以上业主联名推荐并经业主大会会议选举产生。

　　监事应当由业主担任，党员、楼长、社区工作者、人大代表、政协委员在同等条件下可以优先担任监事候选人。在本物业服务区域的物业服务企业任职的工作人员、业主委员会委员、候补委员、执行秘书、财务人员及其直系亲属不得担任业主监事会监事。

　　业主监事会选举应当与业主委员会选举同时进行，由筹备组或换届小组参照业主委员会选举的有关规定执行。

　　设立业主监事会或监事的，由业主委员会参照业主委员会备案的相关规定，在向街道办事处申请办理业主委员会备案时，一并办理备案手续。

　　第六十二条  业主监事会履行下列职责：

　　（一）查阅业主大会、业主委员会财务账簿及其他会计资料，检查业主大会、业主委员会财务状况；

　　（二）按季度对业主共有资金收支情况进行核查并公示核查情况；

　　（三）监督业主委员会执行业主大会决定的情况，对违反物业管理法律法规、管理规约、业主大会议事规则或者业主大会决定的业主委员会成员、执行秘书、财务人员提出罢免或者辞退的建议；

　　（四）就业主监事会或者监事职权范围内的事项向业主大会会议提出提案；

　　（五）派员列席业主委员会会议，并对业主委员会决定的事项提出质询或者建议；

　　（六）对业主委员会及其委员侵害全体业主共同利益的行为，要求予以纠正；

　　（七）定期向业主大会会议报告业主监事会行使职权的情况并通告全体业主；

　　（八）业主大会议事规则授予的其他职责。

　　业主监事会履行前款职责时，业主委员会应当予以配合。业主委员会对业主监事会提出的质询、意见或建议、提案应当予以记录，经会议讨论后决定是否采纳并作出书面回复。

　　第六十三条  业主监事会工作规则由业主大会会议召集人制定，与业主监事会选举事宜一并提交业主大会会议表决通过。

　　业主监事会每半年至少召开一次会议，会议应当有超过半数监事出席，作出的决定应当经全体监事超过半数同意，并签字确认。

　　业主监事会作出的决定违反法律、法规和管理规约、业主大会议事规则的规定，或者作出的决定与本物业服务区域物业管理无关的，其相应的法律责任由签字同意该决定的业主监事会监事承担。

　　第六十四条  除任期届满外，业主监事会监事有下列情形之一时，其职务自行终止，由业主监事会公示，并向业主大会报告：

　　（一）不再是本物业服务区域的业主；

　　（二）丧失民事行为能力；

　　（三）因犯罪被判处刑罚；

　　（四）本人或其直系亲属在本物业服务区域的物业服务企业、业主委员会任职，或任职本物业服务区域执行秘书、财务人员；

　　（五）受到物业管理相关行政处罚；

　　（六）以书面形式向业主大会或者业主监事会提出辞职之日获得批准的。

　　第六十五条  业主监事会监事有下列情形之一的，由业主监事会决定中止其职务并予以公示，提请下次业主大会会议决定终止或者恢复其职务：

　　（一）不履行业主义务、不遵守管理规约，经劝阻后拒不改正；

　　（二）一年内两次无故缺席或者一年内五次请假缺席业主监事会会议；

　　（三）因违法违纪接受调查且被采取相应强制措施；

　　（四）其他不适宜担任业主监事会监事的情形。

　　第六十六条  业主监事会监事全部为兼职，不领取任何报酬。

　　监事会工作经费支出相关事宜由业主大会会议决定，列入年度经费预算。

　　第五章  指导与监督

　　第六十七条  建设单位拒不履行协助筹备成立业主大会相关义务的，街道办事处应当责令限期改正；违反法律、法规、规章的，可以依法处罚，并将处理、处罚结果抄送其主管部门。

　　第六十八条  业主委员会不履行职责，街道办事处、社区居委会应当责令其限期履行职责；业主委员会逾期仍不履行的，由社区居委会在街道办事处的指导监督下组织召开业主大会会议，共同决定有关事项。

　　社区或小区党组织应当每年对业主委员会及其委员的工作进行年度考核，并将考核结果向业主公开。对考核不合格的委员，应当责令辞去委员职务，或者依法启动委员罢免程序予以处理。

　　第六十九条  业主大会、业主委员会应当积极配合社区居委会依法履行基层治理职责，共同做好物业服务区域内社区建设等相关工作。社区居委会应当协助街道办事处指导、监督本辖区内的业主大会、业主委员会和业主监事会或者监事开展工作，维护业主的合法权益。

　　物业服务区域内召开业主大会、业主委员会会议，应当告知社区居委会，并听取其意见。

　　第七十条   对街道办事处作出的撤销业主大会、业主委员会违反法律、法规和规章的决定有异议的，业主大会、业主委员会可以依据《中华人民共和国行政复议法》提出行政复议申请，或者依据《中华人民共和国行政诉讼法》提起行政诉讼。

　　第七十一条  业主拖欠物业费、专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。

　　第六章　附则

　　第七十二条  业主大会及业主委员会的名称须与在街道办事处备案的名称保持一致。

　　第七十三条  本细则所称参与表决，包括以下方式：采用集体讨论方式召开业主大会会议的，是指业主到会并在会议签到表或者表决票上签字确认；采用书面形式召开业主大会会议并通过纸质方式投票的，是指业主在表决票、表决票发放表或者书面征求意见材料上签字确认；采用互联网方式召开业主大会会议并通过电子信息平台投票的，是指平台接收到业主投票信息。

　　本细则所称的“以上”包括本数，“以下”不包括本数。

　　第七十四条  本细则由区民政部门、建设部门负责解释。

　　第七十五条  本细则自发布之日起施行，有效期三年。